樓市全面回暖 引發(fā)市場(chǎng)對(duì)下一波房?jī)r(jià)走勢(shì)的猜測(cè)

http://www.coweal.com?? 2010-09-07 08:53　來(lái)源 大洋網(wǎng)-廣州日?qǐng)?bào)

廣州日?qǐng)?bào)9月7日?qǐng)?bào)道 記者深入一線(xiàn)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市已經(jīng)全面回暖。為迎接“金九銀十”的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商積極“以量補(bǔ)價(jià)”，據(jù)統(tǒng)計(jì)，30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%。而作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來(lái)首次集體飆升。成交量的大幅上漲，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)下一波房?jī)r(jià)走勢(shì)的猜測(cè)：房?jī)r(jià)將報(bào)復(fù)性上漲還是迎來(lái)第二波調(diào)控政策？

北京

二手房價(jià)格普漲

一手仍有折扣

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)表明，8月北京樓市普通住宅與別墅等高檔住宅市場(chǎng)成交量全面回暖，新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量超過(guò)9200套，其中住宅5564套，環(huán)比上漲12.7%。商品住宅成交均價(jià)為21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)下調(diào)控以來(lái)的最大漲幅，也是自調(diào)控以來(lái)房?jī)r(jià)首度回到2萬(wàn)元以上。

位于北京東南三環(huán)附近的一處中高檔住宅樓盤(pán)，二手房?jī)r(jià)格已達(dá)每平方米約4萬(wàn)元，據(jù)銷(xiāo)售員小許介紹，房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，該樓盤(pán)D區(qū)二手房房?jī)r(jià)一度降到35000至38000元/平方米，但近兩月二手房均價(jià)又有回暖。

北京二手房房?jī)r(jià)回升勢(shì)頭也非常明顯。北京一家著名二手房中介立水橋店的銷(xiāo)售人員小付告訴本報(bào)記者，北京城北著名的大型社區(qū)天通苑在房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，房?jī)r(jià)大約回落至16000元左右的水平，但最近兩個(gè)月，天通苑的二手房房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步回升，目前這一社區(qū)80至100平方米的中小戶(hù)型房二手房均價(jià)大約為17000元左右。

值得注意的是，部分一手樓仍在打折促銷(xiāo)。如位于北京東北四環(huán)外望京區(qū)域的樓盤(pán)近日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約為30000元/平方米，目前購(gòu)買(mǎi)所有戶(hù)型均可享受9折優(yōu)惠。

上海

成交價(jià)重回

2萬(wàn)元以上

雖然剛出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“滬五條”），8月上海樓市依然量?jī)r(jià)齊升，平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后重回2萬(wàn)元以上。

據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)最新數(shù)據(jù)，8月上海商品住宅市場(chǎng)成交面積環(huán)比上升61%；平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后，重回到2萬(wàn)元以上，達(dá)20973元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。

在中高端人群聚居的建國(guó)西路附近，中介推出了一套剛掛牌不久的房源“新加坡美樹(shù)館”，110平方米的兩室一廳總價(jià)接近360萬(wàn)元。從去年年底至今，這一樓盤(pán)單價(jià)漲幅高達(dá)萬(wàn)元以上。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，他更愿意將此次出臺(tái)的“滬五條”看作是樓市部分回暖的前奏。“受調(diào)控影響樓市低迷，已經(jīng)積壓了大量的供應(yīng)量和購(gòu)買(mǎi)力。一旦市場(chǎng)走熱，投資炒作就會(huì)重新抬頭，所以政府提前對(duì)市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管，這是以往每一輪樓市回暖前必做的工作。”

廣州

8月網(wǎng)簽創(chuàng)調(diào)控以來(lái)新高

廣州目前成交量反彈的幅度更大。根據(jù)網(wǎng)易地產(chǎn)對(duì)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，8月廣州網(wǎng)簽接近7000套，環(huán)比增幅超過(guò)六成，創(chuàng)下4·17新政實(shí)施以來(lái)的新高。而成交均價(jià)也回升6.39%。

二手房數(shù)據(jù)也不甘示弱。據(jù)滿(mǎn)堂紅最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月1～5日經(jīng)滿(mǎn)堂紅促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)宗數(shù)比8月同期增加18%，二手住宅租賃宗數(shù)比8月同期減少7%，二手買(mǎi)賣(mài)和租賃比約為1：2.1。在8月廣州樓市價(jià)量雙升后，目前廣州樓市買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)仍舊保持暢旺。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2010年8月，二手住宅成交連續(xù)第三個(gè)月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增長(zhǎng)了46%，達(dá)到今年的最高水平，成交均價(jià)環(huán)比也小升3%，達(dá)12743元/平方米。

深圳

六成買(mǎi)房者

在35歲以下

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月深圳商品住宅成交面積環(huán)比大幅上漲84%，成交價(jià)格環(huán)比上漲7%。

剛在深圳買(mǎi)房的林小姐表示，雖然近期樓價(jià)不斷上漲，但要買(mǎi)房和換房的朋友還是意志堅(jiān)定。林小姐的朋友在6月份時(shí)看中福田景田片區(qū)一套20000元/平方米的房子，沒(méi)有下手，現(xiàn)在同小區(qū)的單價(jià)至少23000元/平方米。

據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，深圳8月二手住宅成交量已經(jīng)接近2009年的月均水平。中原研究人員表示，市場(chǎng)成交量的快速回升，主要是由首次置業(yè)所拉動(dòng)，以深圳為例，8月份中原成交案例中，約有60%以上為年齡在26~35歲之間的首次置業(yè)者。

而據(jù)光大銀行和鏈家地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告，北京首套房貸者平均年齡為27歲。在過(guò)去三年中，英國(guó)首次購(gòu)房者平均年齡為37歲，日本和德國(guó)為42歲，美國(guó)也達(dá)到30歲以上。

后市焦點(diǎn)

價(jià)格：是否引發(fā)報(bào)復(fù)性反彈？

“購(gòu)買(mǎi)力積壓得這么厲害，后期肯定會(huì)有所釋放。”薛建雄表示，“隨著成交量的大幅回升，房?jī)r(jià)盤(pán)整也會(huì)加劇。一些前期高價(jià)滯銷(xiāo)的樓盤(pán)會(huì)降價(jià)，而本身就熱銷(xiāo)的樓盤(pán)價(jià)格會(huì)有所上調(diào)。”

但在一片看漲聲中，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟卻表示：“今年的金九銀十相對(duì)于2009年，只能算是鍍金、鍍銀。”陳晟告訴記者，今年與去年相比，同比多半是下降的。但從環(huán)比看，“最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去”。不過(guò)，他重點(diǎn)指出，這只是指交易量會(huì)有所回升，但價(jià)格恐怕還將繼續(xù)下調(diào)。“我認(rèn)為，10月份之后，甚至就在‘金九銀十’期間，上海房?jī)r(jià)就會(huì)開(kāi)始進(jìn)入下行趨勢(shì)，至少是持平。”

對(duì)于下調(diào)空間，陳晟預(yù)測(cè)，最極端的情況是房?jī)r(jià)有可能會(huì)下調(diào)至2009年7、8月份的價(jià)格。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部黃韜表示，市場(chǎng)的確出現(xiàn)回暖跡象，改善型買(mǎi)家和投資者都有可能入場(chǎng)，但不能認(rèn)為樓市已進(jìn)入上升通道。他分析，自7月開(kāi)始至8月，廣州樓市價(jià)格穩(wěn)定，成交量上升，但實(shí)際價(jià)格上漲幅度不大，價(jià)格上漲的主要是位于市區(qū)中心的高檔新樓盤(pán)，而舊樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，個(gè)別供貨量較大的價(jià)格甚至出現(xiàn)5%~10%左右的回跌。但如果成交量增加到一定程度，價(jià)格將全面上漲。

新政：是否再次出臺(tái)？

8月樓市提前爆發(fā)，房地產(chǎn)中介擔(dān)心會(huì)引來(lái)有關(guān)部門(mén)的關(guān)注，新的樓市調(diào)控政策可能出臺(tái)。黃韜表示，新的調(diào)控手段一旦在黃金周前出臺(tái)，“黃金周”將變“灰色周”。

也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，樓市在“黃金周”很可能獲得較為寬容的政策環(huán)境，一手開(kāi)發(fā)商將獲得“喘口氣”的時(shí)機(jī)，但“黃金周”后調(diào)控將隨后而至。黃韜也認(rèn)為，如果黃金周前無(wú)新政出臺(tái)，其后也將會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)。研究人員周峰預(yù)測(cè)新一輪政策會(huì)在12月才出臺(tái)，而加息可能會(huì)隨時(shí)發(fā)生，只是幅度不會(huì)太大而已。

而黃韜認(rèn)為全面加息可能性較小，可能會(huì)采取“差異化加息”，即只提高貸款利率，不改變存款利率。除此之外，還有多種手段可能被用于新的調(diào)控，比如稅收政策、土地政策，遏制投資性的增值稅、房產(chǎn)稅、豪宅稅等。

編輯： 作者：林琳 張忠安