常州華光地產破產

http://www.coweal.com?? 2015-08-17 12:57　來源 南京晨報

常州華光地產破產，剩下爛尾樓，購房者遭殃

　　常州華光地產破產了，留下的爛尾樓怎么辦？已付購房款的業主還能等到房子嗎？2015年8月12日，常州市天寧區人民法院發布公告，常州華光房地產開發有限公司被申請破產，南京有項目開發的首個房企破產案例。

　　常州華光地產曾經以“銀河灣”系列產品出名，還是全國百強房企，常州華光地產破產后遺留了多個未開發完成的項目。在南京，華光地產尚在開發的三個項目全部宣告資金鏈斷裂，其中一個項目被轉手，兩個在建樓盤后期還有工程爛尾尚未交付，200多戶的收房仍成問題。

　　常州華光地產成為485家房企中首個失信房企

　　華光地產成立于1986年，曾經在地產界風光一時，華光地產是常州市最早的開發企業之一，還是中國房地產百強企業，在大本營常州開發了被譽為“常州第一盤”的銀河灣花園，并于2003年進軍南京。

　　然而最近幾年，由于資金鏈斷裂，華光地產在南京、無錫、常州均有項目被曝無限期停工，多幅地塊的開發無力為繼。在南京，先是2007年拿下的兩幅江寧地塊因無力支付土地出讓金在次年被政府收回，這兩塊地后來都重新出讓，變成王子公館和銀城千花溪兩家項目。去年6月，位于城北的銀河灣卓苑項目二期房源延期9個月交付，質量問題一大堆，數百戶業主就此陷入與開發商和施工方之間的“拉鋸戰”。去年5月，位于麒麟的銀河灣紫苑二期又曝出項目預售監管資金被開發商挪用，導致二期4棟樓全面停工。2015年初，華光地產2008年就以3.23億元拿下的南京江寧G114地塊又被曝出由中航里程接手。至此，華光地產在南京開發的所有項目資金鏈都宣告斷裂。

　　而在南京市住建委此前公示的在寧房地產開發企業首次信用評價結果中，南京華光置業發展有限公司成為485家開發企業中的首個失信房企。

　　調查兩爛尾盤200多戶業主至今苦等交付

　　破產公告發出后，記者隨即聯系南京華光地產的相關負責人，該負責人電話卻停機，隨后記者又撥打南京華光地產公司和常州華光地產總公司辦公室的電話，也都提示為空號。一位與南京公司有過業務往來的知情人士告訴記者，自兩年前開始，公司內部的工作人員就換了一撥又一撥，最近一年已沒有什么具體負責人了。

　　而據此前報道，早在今年初，華光地產南京公司的辦公室就已人去樓空，項目資料被丟棄在公司墻角，大部分工作人員已經離開公司，而從去年下半年開始，公司已經發不出人員工資了。除了公司關門，在建項目的情況也基本處于癱瘓狀態，昨天下午記者來到位于城北堯化門新堯路上的銀河灣卓苑項目，這里售樓處大門緊閉已經上鎖，透過玻璃門可以看到沙盤已經破爛，地面上到處散落著垃圾。

　　“開發商已經破產了？那糟了，現在三期還沒交付呢！”在小區門口，一位前來看房的三期業主對記者表示，她還并不知道常州華光地產已經申請破產，眼下還有十幾戶別墅業主沒有交房：“三期的房子去年開始就扔在那里不動了，都爛尾了。原本8月份就要交房的。”

　　記者在現場看到，在項目已經建好的房子中間，幾排三期的聯排別墅只搭出一個主體框架，顯得凌亂不堪，工地也空無一人，絲毫沒有動工跡象。

　　而位于麒麟的銀河灣紫苑，目前所有住宅已經售罄，但二期的4棟多層房子從去年封頂后就已經開始停工，雖然此后在江寧住建局的監督下復工，今年還是繼續爛尾，記者在現場看到，4棟房子的腳手架雖然已拆掉，但小區門口來往的業主表示，這些房子至今還沒完全達到交付標準，200多戶業主仍在苦等交付。

　　僵局南京公司雖未破產但已被常州公司拖垮

　　爛尾項目何時能夠復工？記者聯系到華光銀河灣卓苑項目施工方南京八建集團有限公司的負責人陳經理，作為項目施工單位，他也是滿腹苦水：“目前還不知道該怎么辦。還有4棟房子，全部停下來了，我們已經數次到住建委協調了，從去年下半年開始華光就已經欠我們3000萬的工程款了，前面的工程款有上億元，也一直拖，大概有兩年了。”陳經理說，銀河灣卓苑的工程款幾乎是從一開始就由施工單位墊資，一期款已經欠了30個月，二期開始他們已經不想再墊資了，后經政府協調還是維持施工，到了三期又維持不住了。

　　不過陳經理也向記者透露，南京的華光公司作為獨立法人單位，并沒有同時破產，而且資金狀況也未必如常州那么差：“南京公司是跟常州分開運作的，前面也申請過破產，但是政府沒批準，而且今年江寧那塊地轉手也賣了好幾個億，或許可以挽救南京這邊的項目。”陳經理說，現在施工單位已經在住建委協調下商談相關事宜，爭取把爛尾的項目收尾，“現在4棟房子開發商賣了12套，還有十幾套房子我們已經向法院起訴申請凍結，用于償付欠資。目前的想法是把一期二期的款給我們結清，三期的工程款我們就不要了。”

　　“南京公司雖然獨立運作，但常州公司控制了相當多的股份，因此對項目資金流產生著決定性影響。”一位知情人士對記者表示，此前無錫的銀河灣紫苑也是因為華光地產挪用預售款，導致項目停工，幾百戶業主無法交房，同樣也是被常州公司拖垮了。

　　癥結近5年中小房企樓盤爛尾事件已近十起

　　雖然華光地產是今年南京樓市出現的首個開發商破產案例，但在近幾年，開發商因資金鏈斷裂而跑路，樓盤爛尾的消息早已頻頻出現。

　　值得注意的是，雖然今年一二線城市樓市回暖，上半年上市房企中超七成銷售額同比上漲。但凈利潤同比下滑的企業仍占近五成，并且集中在中小企業。南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華表示，近兩年大鱷加速瓜分南京市場，行業集聚度進一步提升，中小房企的生存空間越來越有限，加上中小房企原本獲得融資渠道就比較單一，出現資金鏈斷裂危機甚至退出市場的可能性依舊較大。還有業內專家表示，市場好的時候中小企業往往會超出自身實力過度擴張，從而增加了資金鏈風險。

　　解決破產后購房者未必能得全額償付

　　按照法院公告，常州華光房地產開發有限公司的債權人，應當在11月20日前向管理人申報債權，并提交有關證據。逾期未申報債權將自行承擔相應的法律后果。例行的債權人會議將于11月28日下午在常州市舉行。

　　而由于華光南京公司目前尚未進入破產程序，銀行灣卓苑、銀河灣紫苑兩個爛尾項目的后續處理目前還是通過政府部門的介入來解決，記者了解到，南京此前因開發商資金鏈斷裂而導致樓盤爛尾的事件中，政府托底依舊是主要的解決手段，最早在2008年的河西陽光金峰爛尾，此后的盈嘉地產江寧城北兩項目停工，以及六合宇揚雨花石文化園開發商跑路等事件中，都是由政府出手接盤來確保項目完工。據相關人士透露，目前華光地產南京兩個在建項目也都在市住建委的處理過程中，但由于開發商的債務問題牽涉太廣，短期內很難梳理得清，需要一定時間。

　　如果遇到開發企業申請破產，并且進入清算，購房者又將如何維護自己的權益？“過程還是相當復雜的。主要是物權和債權的區別。”江蘇倍寧得律師事務所的儲尤俊律師對記者表示，假設業主已經交錢買房，但房子爛尾沒交付，由于業主買的是期房，還沒有辦理產權證明，也就是說沒有物權，因此買房業主只能以普通債權人的身份去申報債權，“在破產程序中，如果是物權，那肯定可以直接要回，但如果是債權，就只能按比例償付，往往不能要回所有房款。”儲律師解釋，即便是清理資產之后有人接盤，受讓方也只能把前期業主當作普通債權人，在接手償付的時候，債權的價值仍然會折算，一般會低于業主買房的市場價。

　　法律人士建議，如果遇到開發商破產清算，購房者首先應該去申報債權，而且這其中或許還會存在開發商“一房二賣”的情況，因此購房者需要提供足夠的證據，讓債權得到法律上的確認，接下來如果項目沒人接手，企業清算后，就會開始財產分配，購房者將按照法院裁定的清償比例獲得相應的償還，一般在法院裁決中判定購房者債權有優先，清償比例往往會比普通債權的比例高。

編輯： 記者 喬淳