開發商－土地價格－住房的關系 京津滬賣地收入將超4000億

http://www.coweal.com?? 2010-12-29 13:02　來源 中國證券報

2010年已進入倒計時，各地展開了新一輪供地大戰。在土地市場奪地硝煙的背后，土地出讓金正突飛猛進地增長。業內預計，北京市今年的土地出讓金有望超過1600億元，上海有望突破1500億元，天津也力爭達到1000億元。京津滬三地今年實現的土地收入將在4000億元左右。

如果按照全國2萬億元的土地收入計算，京津滬三地土地收入就將占全國20%。相比之下，京津滬三地的GDP僅占全國不到11%。土地市場的區域集中性凸顯。

多城市出讓金創新高

由于土地放量供應，目前，北京、上海的土地出讓金早已突破1000億元，較去年同期大幅增加。業內預計，今年全國土地出讓金有望突破2萬億元。

年底，北京集中供應CBD六宗高價地塊，由此，北京的土地出讓金一舉超越上海。有關統計顯示，目前，北京市土地出讓金合計達到1587.4億元，年內有望突破1600億元。

上海今年共出讓560宗土地，出讓金為1448億元，早已超過2009年全年的1024億元，有望突破1500億元大關。就此計算，北京、上海今年的土地出讓金均已超過2008年和2009年兩年總和。

由于加大供應，天津今年在土地市場上的表現也異常搶眼。截至12月上半月，天津已經實現土地收入860億元，有望在年內突破千億元的大關。

就此計算，2010年，僅京津滬三地實現的土地收入就約為4000億元，如果按照業內預計的年內全國2萬億元的土地收入計算，京津滬三地土地收入將占全國20%。

相比之下，今年北京市預計的GDP增速目標約為9%，上海市也預計將超過8%，天津市則計劃在2009年7500萬億元的地區生產總值基礎上，突破9000億元。就此估算，三地今年預計實現的地區生產總值或達到3.85萬億元。

如果按照今年我國GDP增速為9%計算，全國生產總值將達到36.56萬億元，那么京津滬三地2010年的GDP僅占全國約10.5%，2009年這一數值約為10.35%。

顯然，與三地貢獻的GDP相比，土地出讓金向京津滬三地集中的現象更為明顯，這成為區域樓市火爆的縮影。

在今年年初，各大城市紛紛制定了全年的土地出讓計劃。北京市計劃供應2500公頃住房建設用地，天津計劃供應1740公頃，上海計劃供應1100公頃。一年即將過去，各大城市完成情況卻不盡相同。根據中原地產的最新統計，北京市目前僅完成全年供地計劃的49%，上海市和天津市則分別完成了147%和158%，土地市場放量供應。

從各城市平均樓面地價來看，一線城市僅北京增長，二線城市則大部分呈現上升。中原地產數據顯示，2010年北京市成交的居住用地平均樓面地價為7968元/平方米，同比增長30%；上海和天津的居住用地平均樓面地價分別為6461元/平方米和1897元/平方米，其中，上海市同比下降10%，天津市則同比增長34%。

業內人士表示，隨著城市的發展，新興區域的規劃開發，成熟區域的升級改造，土地市場仍將保持交易旺盛的局面。高地價、高房價、高利潤的三高狀態將更集中的體現在占據區域中心地位的城市。與此同時，二線城市正進入快速發展期，土地出讓量將明顯增加。

開發商揮金如土

土地儲備資源作為房地產公司的重要資產，決定了企業未來的發展潛力，在調控風聲緊張的2010年，各房地產企業的拿地戰略也絲毫未見放松。

以保利地產（600048）為例，年初至今，保利地產共發布取得房地產項目的公告10個，涉及拿地總金額共計437億元，加上12月以來保利在廣州、北京、南寧以及紹興等地的拍地金額，粗略計算可知，保利地產今年以來拿地總金額已超過520億元左右。而今年前11個月，保利地產實現簽約金額571.49億元，拿地金額已接近于銷售收入。萬科（000002）年初至今為獲取土地使用權所付出的金額也約達到533億元左右。

萬科、保利并非最為激進的拿地者，統計顯示，今年前11個月恒大地產新增土地儲備3231萬平米，增速第一；萬科新增土地儲備2196萬平米，增速第二；保利地產新增土地面積為1502萬平米，位列第三。

伴隨著環首都經濟圈規劃的日漸明晰，地處廊坊的榮盛發展（002146）便明顯加大了在河北的拿地力度，12月以來，榮盛發展共獲得11個土地使用權，其中7個地塊分別位于河北的廊坊、唐山、滄州等，拿地總金額共計約33億元，也顯示出公司對于河北區域未來發展的看好。