房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn) 預(yù)期未來(lái)半年房?jī)r(jià)環(huán)比下跌

http://www.coweal.com?? 2011-12-03 17:00　來(lái)源 新華社-新華視點(diǎn)

根據(jù)18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，70個(gè)大中城市的價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。全國(guó)房?jī)r(jià)大面積停漲回落的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)明顯

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，比9月份增加了1個(gè)。漲幅回落的城市有59個(gè)。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有57個(gè)，比9月份增加了8個(gè)。

綜合分析10月全國(guó)房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)，一個(gè)最具轉(zhuǎn)折性意義的變化在于，長(zhǎng)久以來(lái)都持續(xù)上漲著的全國(guó)房?jī)r(jià)平均環(huán)比指數(shù)開始出現(xiàn)下降，下降幅度達(dá)到0.14個(gè)百分點(diǎn)。雖然這一數(shù)據(jù)在今年4月份之后就始終保持著回落的趨勢(shì)，但由正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)在年內(nèi)還是首次。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，當(dāng)前的樓市環(huán)境更像2008年8月（出現(xiàn)環(huán)比下跌后持續(xù)至2009年2月），而非去年6月。預(yù)期未來(lái)半年左右，全國(guó)房?jī)r(jià)將總體上保持環(huán)比下跌狀態(tài)。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，下半年來(lái)持續(xù)已久的價(jià)格僵局已經(jīng)被打破，房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)初步確立。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，交易市場(chǎng)的天平正逐漸傾斜至“買方市場(chǎng)”，樓市降價(jià)的輪廓越來(lái)越清晰。

房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，降價(jià)趨勢(shì)正蔓延

除了房?jī)r(jià)平均環(huán)比指數(shù)的回落，10月份房?jī)r(jià)環(huán)比回落城市數(shù)量的大幅度增加也顯示出樓市降價(jià)的趨勢(shì)已經(jīng)確立，并正向全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降的城市達(dá)到34個(gè)，比9月份多出一倍，環(huán)比價(jià)格下降的34個(gè)城市中，包括全部4個(gè)一線城市，南京、濟(jì)南、杭州、寧波等共15個(gè)二線城市，溫州、九江、宜昌、無(wú)錫等共16個(gè)三線城市，降價(jià)蔓延全國(guó)的速度超乎想象。

張?jiān)抡J(rèn)為，造成短時(shí)間內(nèi)突然出現(xiàn)全國(guó)性價(jià)格回落的原因，一方面，是“金九”失色后，房企仍寄托于“銀十”，因此低價(jià)開盤項(xiàng)目增多。另一方面，房企銷售壓力倍增，上市房企急于達(dá)成業(yè)績(jī)、中小房企急于資金回籠，價(jià)格開始出現(xiàn)實(shí)降和直降。龍湖、萬(wàn)科等實(shí)力房企掀起的降價(jià)潮，雖然僅存在于一線城市和重點(diǎn)二線城市，但對(duì)于市場(chǎng)整體帶來(lái)的連降效應(yīng)和消費(fèi)者更加堅(jiān)定的觀望態(tài)勢(shì)卻快速?gòu)浡瑤?dòng)二、三線城市價(jià)格的下滑。

張大偉告訴記者，根據(jù)中原調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存量大幅上升、降價(jià)樓盤增多的趨勢(shì)已愈演愈烈。“隨著供求比的持續(xù)高位，部分發(fā)達(dá)城市的住宅存量已經(jīng)接近2008年時(shí)的高位。繼北京、深圳、成都、重慶、杭州等城市后，10月上海也加入了降價(jià)陣營(yíng)。中海、龍湖、綠地率先降價(jià)，降幅普遍超過(guò)20%。降價(jià)現(xiàn)象的增多更進(jìn)一步強(qiáng)化了購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期，持幣待購(gòu)現(xiàn)象有所增加。”張大偉說(shuō)。

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)確立政策堅(jiān)持是關(guān)鍵

在一線城市和二線發(fā)達(dá)城市中，房?jī)r(jià)的下跌已逐步形成共識(shí)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)。開發(fā)商降價(jià)力度提升，超過(guò)20%的實(shí)質(zhì)性降價(jià)不斷涌現(xiàn)；但成交面積依然低位徘徊，購(gòu)房者的觀望情緒愈發(fā)明顯。

張?jiān)抡J(rèn)為，10月全國(guó)房?jī)r(jià)是今年調(diào)控以來(lái)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)進(jìn)入實(shí)降階段后，短期內(nèi)觀望情緒還會(huì)更加濃厚。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)住宅銷量環(huán)比下降25.4％。在房?jī)r(jià)環(huán)比下降趨勢(shì)剛剛形成之際，年底購(gòu)房者的觀望情緒可能會(huì)達(dá)到一個(gè)頂點(diǎn)，這意味著成交的轉(zhuǎn)折點(diǎn)還要較價(jià)格變化延后，量隨價(jià)動(dòng)的過(guò)渡期要長(zhǎng)于以往。而目前房企在年底前加大低價(jià)推盤力度、降價(jià)促銷的同時(shí)，也在積極備戰(zhàn)2012年。即便是業(yè)績(jī)完成良好、資金充裕的實(shí)力房企，降價(jià)意愿也不會(huì)減弱。隨著以價(jià)換量難度的加大，一些失去市場(chǎng)先機(jī)的房企，將不得不開始一降到位。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)低迷也影響到上游的土地市場(chǎng)。住宅地塊成交規(guī)劃建筑面積在量和比重上都較2008年折半，樓面均價(jià)由升轉(zhuǎn)降。而四季度為土地供應(yīng)高峰期，樓市量?jī)r(jià)齊跌之后，房企拿地將更加謹(jǐn)慎，底價(jià)成交和土地流拍或進(jìn)一步增多。大型房企也將繼續(xù)采取寧缺毋濫的拿地方式。