央行房貸新規解讀

http://www.coweal.com?? 2019-08-27 15:11　來源 綜合

央行房貸新規解讀：2019年8月25日晚央行針對個人住房貸款利率發布公告，稱自2019年10月8日起調整新發放的商業性個人住房貸款利率。住房貸款利率調整后利率會不會上調？新政對于市民購房有哪些影響？為此，記者咨詢相關專家及行業人士后了解到，目前利息支出基本不受影響，房貸利率短期內不會下降，且首套房利率打折已經成為“過去式”。

改革為降低實體經濟融資成本

今日上午，記者在武昌區中南路一家國有銀行的網點內看到，時不時有辦理住房貸款的市民向工作人員咨詢新政策。董女士稱在網上看到了公告，但還是不知道利率到底會怎么變。

據了解，央行最新發布的公告稱“新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成”。一名銀行資深人士解釋說，2019年8月之前，包括個人住房貸款在內的貸款利率是以央行發布的基準利率（分為1年期、1年以上5年以內、5年以上等3個不同的期限）為標準，在此基礎上浮動，“LPR類似基準利率，但基準利率常常幾年不調整，而LPR受市場影響變化特別快，一月公布一次，貸款利率均要圍繞它來定價，上下加基點。”

事實上，LPR機制改革的初衷是為了解決實體企業“融資難”，8月20日公布的改革后首次報價結果也確實較相應期限的貸款基準利率有所下降。記者發現，LPR首次報價比基準利率有所下降：一年期LPR為4.25%，比原來的基準利率降了10個基點，而5年期的下降了5個基點。

個人住房貸款利率短期不會降

LPR機制降低了市場的貸款利率，那么是否意味著房貸利率也會隨之下調？在光谷一家企業上班的吳先生打算年底結婚買房，他對新政十分關注。

記者了解到，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。在央行發布LPR機制之際，央行副行長劉國強就露，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。8月25日的公告也表示，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。央行相關負責人在此前回答記者提問時表示，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

融360大數據研究院分析師李萬賦認為，央行利率調整的指向性非常明顯，就是保持個人住房貸款利率水平基本穩定，因此對絕大部分購房人來說影響不大。“后期，如果LPR利率下調，根據央行的這一規定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調，但是需要注意的是，這僅指最低利率，實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。”

在近期房地產調控趨嚴的背景下，武漢的房貸利率仍維持較高水平。記者從多家銀行了解到，目前江城大部分銀行執行的是首套房貸基準上浮20%左右（按目前基準利率4.9%來算，即5.88%），二套房貸上浮25%-30%比較常見。

利率可從一而終也可每年一調

34歲的程女士已經在南湖買房安家，她不知道自己已經簽訂的貸款合同會不會受到新政影響，“我買房早，原來還享受基準利率的打折優惠呢”。對此，武漢科技大學金融證券研究所所長董登新說，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量部分原來怎么約定就怎么執行。

對于10月8日以后新簽訂的住房貸款，購房者也可以選擇兩種方式計算利率。根據央行公告，個人住房貸款利率重定價周期可協商約定，最短為1年，最長為合同期限。“因此，客戶可以選擇從一而終，一直選擇簽合同時的LPR利率水平；也可以一年重新來一次。”

值得注意的是，住房貸款利率每年可以調整的部分僅限于定價基準部分，即最近一個月相應期限的LPR，而對于在LPR基礎上的加點部分，則在合同期限內固定不變。董登新進一步解釋說，比如如果借款人簽合同時的LPR為4.85%，合同約定加60個基點，為5.45%。若一年后，LPR水平調整為4.75%，那么該借款人仍需加60個基點，即5.35%。

首套房利率打折時代宣告結束

有分析認為，雖然在“房住不炒”的政策基調下，中短期內房貸利率難以下降，但長期看，隨著全球央行再次進入貨幣寬松周期，利率將延續下行趨勢，相應的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行，會帶動貸款利率下行，長期看對借款人的或是利好。

此外董登新還表示，LPR機制其實更考驗的是銀行。沒有基準利率之后，各家銀行定價水平有差異，銀行需要對利率波動方向有一個準確的判斷。

幾年前，江城有不少購房者享受了房貸利率的打折優惠。董登新說，央行規定，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這意味LPR就是下限，不能突破，利率“打折”的情況將不復存在。

編輯： yujeu